임대차 계약서 작성 시
절대 빠뜨리면 안 되는 5가지
전세사기와 깡통전세로 보증금을 못 받는 사례가 폭증하고 있습니다. 그런데 대부분의 피해자가 "기본 계약서만 믿고 도장을 찍었다"고 말해요. 표준 임대차 계약서만으로는 모든 위험을 막을 수 없습니다. 계약서에 단 몇 줄의 특약만 추가해도 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 지킬 수 있어요. 이 글에서는 임대차 계약서 작성 시 절대 빠뜨리면 안 되는 5가지 핵심과 그대로 베껴 쓸 수 있는 실전 특약 문구를 정리했습니다.
정부 공식 표준 계약서 다운로드
목차
1. 계약 전에 반드시 확인해야 할 4가지
특약을 잘 쓰는 것보다 더 중요한 게 있어요. 계약 자체를 안전하게 시작하는 거예요. 다음 4가지는 도장 찍기 전 반드시 확인해야 합니다.
- 등기부등본 직접 발급: 계약 당일자로 인터넷등기소에서 직접 떼세요. 부동산이 보여주는 것 말고요. (700원)
- 소유주 본인 확인: 등기부등본상 소유주 = 계약하러 온 사람인지 주민등록증으로 대조
- 근저당·가압류 체크: 등기부 '을구'에 잡혀 있는 권리관계 모두 확인
- 시세 대비 보증금: 보증금이 시세의 70%를 넘으면 깡통전세 위험. 80% 이상은 절대 피하세요
2. 핵심 1 - 등기부등본과 임대인 본인 확인
모든 보증금 사고의 출발점은 '계약 상대가 진짜 집주인이 맞는가'를 확인하지 않은 데서 시작됩니다. 부동산에서 등기부등본을 보여줘도 그게 어제 자료일 수 있어요.
등기부등본 발급은 본인이 직접
인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 본인이 계약 당일에 떼세요. 700원이면 됩니다. 그리고 잔금일에 한 번 더 확인. 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 새로 잡힐 수 있기 때문이에요.
꼭 봐야 할 항목
| 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 갑구 (소유권) | 현재 소유주 이름, 압류·가압류 여부 |
| 을구 (소유권 외 권리) | 근저당권, 전세권, 임차권 설정 금액 |
| 표제부 | 주소·면적이 계약하려는 집과 정확히 일치하는지 |
등기부등본 권리관계 유지 조항
확정일자는 신청 다음 날 0시부터 효력이 발생해요. 그래서 잔금 다음 날까지 권리관계가 그대로여야 보증금이 보호됩니다.
3. 핵심 2 - 보증금 반환과 보증보험 특약
계약 끝나면 보증금을 못 받는 경우가 의외로 많아요. "다음 세입자 들어오면 줄게" 하면서 몇 달, 몇 년 끄는 임대인도 있습니다. 이걸 막으려면 반환 시점을 못 박아놓는 특약이 필수예요.
보증금 반환 시점 명시
관행적으로 1개월이라고 쓰는데, 14일 이내로 협의하는 게 훨씬 유리합니다.
전세보증보험 가입 협조
전세보증보험 가입은 보증금을 지키는 가장 확실한 방법. 이 특약 없으면 임대인이 협조 안 해서 가입 못하는 경우가 많아요.
4. 핵심 3 - 시설물 수리 책임 명확화
실무에서 분쟁이 가장 많이 일어나는 게 "보일러가 고장났는데 누가 고치냐" 같은 시설 수리 문제예요. 민법상 임대인에게 수선의무가 있긴 하지만, '소규모 수선'의 범위가 모호해서 늘 다툼이 생깁니다.
나쁜 예 (모호함)
"시설 하자 시 임대인이 수선한다"
좋은 예 (구체적)
"보일러, 배관, 전기설비 등 주요 시설 하자 시 수선비용 30만원 초과분은 임대인이 부담한다"
시설물 수리 책임과 입주 전 상태 확인
2) 입주 후 발생하는 주요 시설물(배관, 보일러, 전기설비 등)의 하자는 수선비용 30만원 초과분에 대해 임대인이 부담한다.
3) 임차인이 하자를 통보한 날로부터 14일 이내에 임대인이 수리를 완료한다.
4) 계약 체결 시 촬영한 주택 상태 사진을 첨부하며, 퇴거 시 통상적 사용에 따른 마모를 제외하고 원상복구한다."
5. 핵심 4 - 미납 국세 확인과 대항력 보호
임대인이 세금 체납이 많으면, 집이 압류·경매로 넘어갈 때 국세가 보증금보다 우선 변제됩니다. 그래서 임대인의 미납 국세를 사전에 확인하는 게 필수예요. 2023년부터 임차인도 임대인 동의 없이 국세 미납 정보를 열람할 수 있게 됐습니다.
미납 국세 확인 및 해지권 확보
미납국세 열람 방법
- 국세: 가까운 세무서 방문 → 임대차계약서 지참 → '미납국세 등 열람 신청'
- 지방세: 시·군·구청 세무과 방문 또는 위택스(wetax.go.kr)
- 시점: 계약 체결 후 ~ 임대차 시작일까지 가능 (임대인 동의 불필요)
6. 핵심 5 - 구두 약속은 모두 서면화
계약 협상하면서 "반려동물은 괜찮아요", "주차 자리는 1대 줄게요", "벽지 도배는 해주세요" 이런 약속들 많이 하시죠? 구두 약속은 법적 효력이 없습니다. 분쟁 생기면 "그런 말 한 적 없다"가 끝이에요.
구두 약속 서면화 (개별 사항 모두)
주차: "임대인은 단지 내 주차공간 1대를 임차인에게 무상으로 제공한다."
도배·청소: "입주 전 임대인 비용으로 전체 도배 및 청소(입주 청소 수준)를 완료한다."
관리비: "관리비는 월 OO만원 정액제로 하며, 별도 세부 항목은 첨부와 같다. 인상 시 14일 전 사전 통지한다."
- 구체성: 누가, 언제까지, 무엇을, 어떻게를 빠짐없이 명시
- 금액 명시: "적절한 비용" 같은 표현 X. "30만원 이상" 같이 숫자로
- 위반 시 효과: "위반 시 계약 해제 및 보증금 즉시 반환" 같은 문구 추가
- 증거 확보: 등기부등본, 주택 상태 사진을 계약서에 첨부
7. 계약 후 즉시 해야 할 3가지
계약서에 도장 찍었다고 끝이 아닙니다. 다음 3가지를 잔금일 당일 또는 그 다음 날까지 반드시 처리하세요.
| 해야 할 일 | 방법 | 효과 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 | 대항력 발생 |
| 확정일자 | 주민센터 또는 인터넷등기소 | 우선변제권 확보 |
| 전세보증보험 | HUG, SGI, HF 중 선택 | 보증금 100% 보호 |
전입신고와 확정일자 온라인 신청
8. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q.특약에 너무 많이 적으면 임대인이 거부하지 않을까요?
A.모든 특약은 임차인-임대인 양측에 해당되는 일반적인 보호 조항입니다. "법무부 표준계약서에 권장되는 내용입니다"라고 말하면 대부분 동의해요. 그래도 계속 거부한다면 그 자체가 위험 신호. 다른 매물을 찾는 게 안전합니다.
Q.특약란이 좁아서 다 못 적어요. 어떻게 하나요?
A.별지(별도 용지)에 작성하세요. 계약서 본문 특약란에는 "본 계약의 특약사항은 별지와 같으며, 별지는 본 계약서와 동일한 효력을 갖는다"라고 적고, 별지에 양 당사자가 서명·날인하면 됩니다.
Q.표준계약서를 쓰면 특약은 안 적어도 되나요?
A.아닙니다. 표준계약서에는 일반적인 보호 조항만 있어서, 개별 상황(반려동물, 주차, 시설 상태 등)은 따로 특약으로 명시해야 합니다. 표준계약서는 출발점일 뿐이에요.
Q.계약서를 잘못 적어도 효력이 있나요?
A.주택임대차보호법은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없습니다(제10조). 예를 들어 "보증금 반환은 다음 세입자가 들어와야 가능"이라는 특약은 무효예요. 다만 임차인에게 유리한 특약은 모두 유효하니 적극 활용하세요.
Q.전자계약을 하면 더 안전한가요?
A.국토교통부 전자계약시스템(irts.molit.go.kr)을 이용하면 확정일자 자동 부여, 등기부등본 자동 첨부 등 안전장치가 강화됩니다. 일부 은행은 전자계약 시 대출 금리 우대도 제공해요. 다만 임대인 동의가 필요하니 미리 협의해야 합니다.
Q.분쟁이 생기면 어디에 도움 요청하나요?
A.주택임대차분쟁조정위원회(국번 없이 132)에 무료 조정 신청이 가능합니다. 변호사 선임 비용 없이 전문가 조정을 받을 수 있어요. 그 외 대한법률구조공단(132), 서울 시민의 경우 서울시 전월세보증금지원센터도 활용 가능합니다.
한 줄 요약
- 계약 전 등기부등본·소유주 본인·시세 비교는 무조건 직접 확인.
- 5가지 필수 특약: ① 권리관계 유지 ② 보증금 반환 시점 ③ 시설 수리 책임 ④ 미납 국세 확인 ⑤ 구두 약속 서면화
- 특약은 구체적 금액·기한·위반 시 효과까지 명시해야 효력이 강해집니다.
- 이사 당일에 전입신고 + 확정일자 + 보증보험까지 한 번에 처리.
- 임차인에게 불리한 특약은 무효, 유리한 특약은 모두 유효 (주임법 제10조).
- 분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회 132번으로 무료 조정.
임대차 계약은 한 번 잘못 쓰면 수년 간 보증금이 묶이거나, 최악의 경우 전 재산을 잃을 수도 있는 중요한 거래예요. 부동산이나 임대인이 "다 그렇게 한다"고 해도, 이 글에 정리한 5가지만은 절대 양보하지 마세요. 계약서 한 줄이 수억 원의 보증금을 지킵니다. 오늘 계약하실 분이라면 이 글의 특약 문구를 그대로 복사해서 들고 가세요.
계약 전 꼭 확인하세요
분쟁 조정 문의: 주택임대차분쟁조정위원회 132 (국번 없이)
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